Véspera de Natal - Mark e Roger dividem um pequeno apartamento, num bairro industrial nova-iorquino, localizado no último andar de um prédio onde antes funcionava uma gravadora de discos. Vários posters de rock podem ser vistos pendurados nas paredes incluindo cartazes com a foto de Roger, divulgando suas apresentações no CBGBs e no Pyramid Club. Benny, um ex-companheiro de apartamento, casou-se com Alison Grey de Westport. Com a ajuda do sogro rico, Benny decidiu comprar o prédio onde Mark e Roger moram e chamam de "nosso lar" e também o terreno baldio ao lado, ocupado atualmente por um grupo de desabrigados. Benny quer construir nesse local um estúdio multimídia. Seu plano é tirar os sem-teto desse terreno e despejar todos os moradores do prédio, inclusive Mark e Roger. Aliás, Roger passa por uma fase muito difícil: tenta conviver com o vírus HIV e se resignar pela perda de sua namorada April que se suicidou ao saber que também portava o vírus.

Ato I

Noite de Natal. O lugar: New York City, no East Village - um bairro industrial. Mark, um jovem produtor de filmes prepara sua câmera enquanto seu amigo Roger, um músico com quem divide um apartamento, ensaia alguns acordes na sua guitarra. Mark desloca a câmera na sua direção zombando da música que ele tenta tirar (TUNE UP #1). O telefone toca: É a mãe de Mark, consolando-o pela perda de sua namorada Maureen, uma artista performática, para Joanne, uma estudante de Direito da Universidade de Harvard (VOICE MAIL #1). O segundo telefonema é do amigo deles Tom Collins que foi assaltado (TUNE UP #2). E o último é de Benny, o proprietário, cobrando o aluguel. Então, Mark e Roger ficam enraivecidos e explodem! (RENT). Do lado de fora, Collins ainda está tonto e cambaleante por causa do roubo. Ele é consolado por Angel, um músico de rua que lhe oferece ajuda (YOU OKAY HONEY?). Ambos HIV +, Angel e Collins se vão para a noite na cidade e para uma reunião de apoio à vida. Atendendo ao pedido de ajuda, Mark vai para o local onde Maureen organiza um protesto contra uma ordem de despejo de Benny dirigida a um grupo de desabrigados que ocupou o terreno ao lado. Mark insiste com Roger para que vá junto, mas ele se recusa. Como Mark relata (TUNE UP #3), Roger não sai do apartamento há seis meses. Ele ainda está chocado com o suicídio de sua namorada, que cortou os pulsos ao saber que estava com AIDS. Roger tenta escrever uma canção, mas a única melodia que lhe vem à mente é a "Valsa de Musetta" da ópera La Boheme de Puccini (ONE SONG GLORY).

Mimi, uma dançarina que mora no mesmo prédio de Mark e Roger, bate na porta e faz um pedido: "LIGHT MY CANDLE". A atração entre ela e Roger é imediata, mas Roger se afasta timidamente e lhe mostra a porta. Mimi bate novamente. Ela perdeu seu lenço. Roger a ajuda a procurar e finalmente Mimi o encontra - no bolso de trás de Roger. Enquanto Joanne "briga" com o equipamento de som, preparando-o para a performance de Maureen, seus pais deixam para ela uma mensagem (VOICE MAIL #2), implorando-lhe que compareça à audiência de consagração de sua mãe. Collins chega no apartamento com uma bolsa cheia de coisas acompanhado por Angel - o músico, gloriosamente produzido para o Natal como Angel Dumott Shunard com o que havia de melhor: peruca, brilho e sapatos de plataforma. Angel explica (TODAY 4 U) como conseguiu ganhar hoje US$1,000.00: uma rica mulher o contratou para tocar bateria até fazer com que o cachorro da vizinha latisse até morrer. Benny entra e faz uma proposta (YOU'LL SEE): se Mark e Roger pararem o protesto de Maureen, ele abre mão do aluguel e promete tornar realidade os sonhos deles de construir um moderno estúdio multimídia de Artes Cibernéticas. Benny não os convence e sai. Mark, Collins e Angel tentam persuadir Roger para que ele vá com eles à reunião de apoio à vida, mas ele se recusa. Mark finalmente chega ao terreno onde Maureen vai fazer seu protesto. Ele encontra Joanne que ainda está "brigando" com o equipamento de som e com as muitas exigências de Maureen. Mark oferece-se para ajudar. Embora eles temam um encontro, eles têm muito em comum (TANGO: MAUREEN). Logo que acaba, Mark se junta a Angel e Collins na reunião de APOIO À VIDA (LIFE SUPPORT). Em seu apartamento, Mimi se veste e ensaia um pedido a Roger para que ele saia com ela à noite. (OUT TONIGHT). Ela invade o apartamento dele e pede a Roger para sair com ela. Os dois se beijam apaixonadamente, mas logo em seguida ele a rejeita com veemência. Eles brigam e ela, lembrando do lema do grupo de apoio a vida, tenta convencer Roger da importância de se "viver o momento" (ANOTHER DAY). Um jovem do grupo de apoio pergunta calmamente "Irei perder minha dignidade / Alguém irá se importar?" (WILL I?). Seus pensamentos e medos são repetidos por cada membro da comunidade. Esses pensamentos são de Roger também e ele decide sair. Depois da reunião, Mark, Angel e Collins perambulam pelo terreno e livram uma das desabrigadas das piadinhas e dos cacetetes dos policiais do bairro (ON THE STREET). Desanimados com a vida em New York, os três sonham em abrir um restaurante em SANTA FE. Finalmente sozinhos, Angel e Collins expressam seu amor (I'LL COVER YOU). Enquanto isso, Joanne faz malabarismos para lidar com o trabalho, com seus pais e com a sempre exigente Maureen fazendo tudo pelo telefone (WE'RE OKAY).

A cena se desloca para St. Marks Place onde camelôs vendem suas mercadorias para os boêmios do East Village (CHRISTMAS BELLS). Angel compra um casaco novo para Collins. Mark encontra Roger que vê Mimi tentando comprar drogas. Roger se desculpa e a convida para jantar. Assim que a neve começa a cair, Maureen finalmente aparece em sua motocicleta para realizar o protesto, OVER THE MOON. Depois do protesto, todos se reúnem no Life Cafe, incluindo Benny, que anuncia o final da Boemia. Em seguida, todos se agitam e comemoram com LA VIE BOHEME. Durante a canção, Benny se depara com Mimi e ameaça revelar a Roger o caso que tiveram no passado. Os bips começam a tocar para que todos se lembrem de que é hora de tomar AZT. Roger e Mimi descobrem então que ambos são HIV+. Amedrontados e tensos, eles juram solenemente ficar juntos (I SHOULD TELL YOU). Joanne é mandada diversas vezes de volta para o terreno por Maureen para checar o equipamento. Ela volta e encontra Maureen beijando outra pessoa. Ela então diz a Maureen que o relacionamento entre elas está acabado e avisa que está havendo um tumulto no terreno: Benny trancou o prédio com cadeado e chamou a polícia, mas os desabrigados não arredam o pé do lugar. E gritam. Os artistas se alegram (LA VIE BOHEME B), o tumulto continua e Roger e Mimi trocam um rápido e ardoroso beijo.

Ato II

O segundo ato começa com o elenco fazendo a pergunta: "Como se avalia a vida de uma mulher ou de um homem?" (SEASONS OF LOVE). Uma semana se passa e é véspera de Ano Novo - Mark, Roger, Mimi, Maureen, Joanne, Angel e Collins estão dando uma festa para comemorar o retorno ao prédio (HAPPY NEW YEAR). Lá dentro, Mark ouve na secretária a mais uma mensagem de sua mãe em Scarsdale e a uma outra de Alexi Darling, produtora de um programa sensacionalista para televisão - "Buzzline" - e que está ansiosa pelo filme de Mark sobre o tumulto (VOICE MAIL #3). Benny surge na festa (HAPPY NEW YEAR B), irritando Roger e indispondo-o com Mimi. Arrasada, Mimi, sai sem destino e cai nos braços abertos do traficante de drogas. Mark avança a narrativa para fevereiro, no dia dos namorados. Roger e Mimi ainda estão juntos. Angel e Collins podem estar em qualquer lugar. Maureen e Joanne estão ensaiando outro show, mas a coisa não está indo bem (TAKE ME OR LEAVE ME). O elenco repete SEASONS OF LOVE, o tempo avança novamente e chega a primavera. Roger e Mimi tem uma briga e ele vai embora. Sozinha, Mimi pensa em como seria sua vida sem Roger (WITHOUT YOU). Ao mesmo tempo, Collins cuida de Angel que está doente, Maureen e Joanne se reconciliam e, finalmente, Mimi e Roger também. No final do verão, Alexi ainda está tentando conseguir a participação de Mark em seu programa de TV (VOICE MAIL #4). Roger e Mimi, insatisfeitos com as suas complicações amorosas, terminam. Maureen e Joanne também. Angel morre (CONTACT). No velório, seus amigos recordam suas passagens com ele. Collins lembra-se de seu amor (I'LL COVER YOU: REPRISE). Fora da igreja, Mark telefona para Alexi aceitando o trabalho. Mark ressalta o quanto a sua vida mudou desde o ano passado, à medida que ele se lembra das alegrias daquela última noite de Natal (HALLOWEEN). Enquanto os amigos pesarosos deixam a igreja, Mimi descobre que Roger vendeu sua guitarra e está deixando a cidade. Roger confirma que Mimi está agora com Benny. Começa uma briga entre Roger, Mimi, Maureen, Benny e Joanne. Collins os interrompe mostrando a eles a dolorosa realidade: a "família" está desmoronando. Joanne e Maureen reatam. Mimi e Benny vão embora. Mark tenta convencer Roger a ficar em Nova Iorque e enfrentar a sua dor e o fato de que Mimi está muito doente. Roger ataca Mark acusando-o também de esconder seus próprios sentimentos. Mimi entra e ouve sem querer a discussão acalorada entre eles e dá adeus a Roger (GOODBYE, LOVE). Roger deixa a cidade. Mimi pede ajuda a Mark. Benny ajuda Mimi e oferece auxílio a Collins para que ele pague o enterro de Angel. Mimi recusa a ajuda e vai embora. Collins aceita e sai com Benny para um "drink". Mark reflete sobre os acontecimentos e as pessoas no último ano, assim como Roger, que está indo para Santa Fé. Roger começa a descobrir a sua própria canção e Mark desiste do programa de TV para terminar seu filme (WHAT YOU OWN). As mães de Roger, Mike e Mimi e o pai de Joanne querem todos saber onde estão seus filhos (VOICE MAIL #5). De volta ao seu apartamento, Mark nos conta que é Natal outra vez e que agora está com a versão inicial do seu filme e que vai exibi-lo hoje à noite (FINALE). Roger voltou, escreveu sua canção, porém não consegue encontrar Mimi. Maureen e Joanne chegam subitamente segurando Mimi, que elas encontraram caída e quase morta no parque. Roger implora que ela não morra e canta para ela a canção que ele levou um ano inteiro para escrever, YOUR EYES. Mimi morre enquanto Roger grita seu nome ao som da música de Puccini. De repente, Mimi acorda. É como se um anjo-da-guarda - Angel - estivesse olhando por ela. O elenco se reúne na reprise reafirmando que o amor é tudo e que mais do que nunca "no day but today" - não noutro dia, mas neste dia! (FINALE B).